TPHCM: Dừng giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện và TP Thủ Đức (TP.HCM) hiện đang tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa và hợp thửa, chờ văn bản hướng dẫn từ UBND TP.HCM để giải quyết hồ sơ. Vào sáng ngày 8/8, nhiều người dân có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đã gặp khó khăn khi nộp hồ sơ vì các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện và TP Thủ Đức ngưng nhận hồ sơ.

Lãnh đạo một số chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở TP.HCM cho biết, những ngày gần đây, họ đã phải thuyết phục người dân tạm thời chưa nộp hồ sơ tách thửa, hợp thửa vì các chi nhánh còn lúng túng trong cách giải quyết.

Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực vào ngày 1-8, việc giải quyết hồ sơ tách thửa tại TP.HCM được thực hiện theo Quyết định 60 năm 2017, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Riêng hồ sơ hợp thửa đất được giải quyết theo quy định của luật. Tuy nhiên, từ ngày 1-8, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải chờ UBND TP.HCM ban hành quyết định thay thế Quyết định 60 để tiếp tục giải quyết hồ sơ.

Khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy Luật Đất đai, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất. Hiện dự thảo quyết định thay thế này đang được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết sở đang hoàn thiện các bước lấy ý kiến và sẽ hoàn chỉnh dự thảo trước khi chuyển sang Sở Tư pháp thẩm định để trình UBND TP.HCM ban hành. Ông Thắng cũng cho biết: “Các thủ tục cố gắng hoàn thành trong tháng 8/2024”. Tuy nhiên, việc ách tắc hồ sơ tách thửa tại TP.HCM không phải chỉ mới xuất hiện khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Trừ những hồ sơ tách thửa không hình thành đường giao thông, việc tách thửa có hình thành đường giao thông theo Quyết định 60 đã bị tạm dừng từ sau văn bản đề nghị tạm ngừng của Sở Quy hoạch – Kiến trúc vào tháng 4-2021. Từ tháng 10-2023, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện và trình dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60 về tách thửa trước ngày 20/10/2023. Đến đầu năm 2024, ông Cường tiếp tục thúc đẩy sở gỡ vướng tách thửa, đất dân cư xây dựng mới.

Tuy nhiên, do nhiều lý do, đến tháng 5/2024, sau 3 năm hoàn thiện, bản dự thảo cuối cùng về quyết định tách thửa, hợp thửa mới được TP.HCM đưa ra lấy ý kiến phản biện xã hội. Với tiến độ lấy ý kiến hiện nay và qua vòng thẩm định của Sở Tư pháp, có khả năng người dân TP.HCM có nhu cầu tách, hợp thửa sẽ phải tiếp tục chờ ít nhất đến cuối tháng 8/2024 mới có hướng giải quyết.

Hiện nay, TP.HCM chưa có thông báo chính thức về việc tính thuế theo dự thảo bảng giá đất mới hay tính theo cách cũ nên các cơ quan thuế phải tạm ngưng giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chờ hướng dẫn. Chị Trần Thị T., một người dân ngụ tại huyện Củ Chi, TP.HCM, cho biết gia đình chị có một mảnh đất nông nghiệp rộng hơn 100 m². Khi nghe thông tin TP.HCM sẽ ban hành bảng giá đất mới, chị đã đi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, vào ngày 2/8, chị T. đến cơ quan thuế nộp hồ sơ nhưng bị từ chối với lý do đang chờ hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính từ Cục Thuế TP.HCM.

Theo chị T thắc mắc rằng TP.HCM chưa ban hành bảng giá đất mới và bảng giá đất hiện hành vẫn có hiệu lực pháp luật, vậy việc cơ quan thuế dừng xác định nghĩa vụ tài chính đối với các hồ sơ chuyển qua cơ quan thuế từ ngày 1/8 có đúng quy định pháp luật hay không. Việc dừng xác định nghĩa vụ tài chính của nhiều cơ quan thuế tại TP.HCM đang khiến nhiều người dân có nhu cầu nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất hoang mang và lo lắng.

Theo ông H, ngụ tại TP Thủ Đức, băn khoăn về việc dừng thủ tục hành chính của người dân để chờ hướng dẫn có thật sự cần thiết hay không. Ông cho rằng các tỉnh thành khác vẫn áp dụng bảng giá đất cũ mà không dừng như TP.HCM. Ông H. cũng lo lắng rằng khi TP.HCM ban hành bảng giá đất mới vào giữa hoặc cuối tháng 8, những hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày bảng giá đất mới có hiệu lực sẽ được tính theo giá nào, cũ hay mới. Ông và nhiều trường hợp khác lo tiền thuế tăng cao nên lật đật đi làm hồ sơ và vay tiền để đóng, nhưng hiện nay cơ quan thuế không cho nộp khiến họ vừa không hoàn thành được việc, vừa tốn tiền lãi vay.

Theo ghi nhận của PV Tiền Phong, từ đầu tháng 8, cơ quan thuế các quận, huyện và TP Thủ Đức chỉ xác định nghĩa vụ tài chính đối với những hồ sơ được chuyển sang cơ quan thuế từ ngày 31/7 trở về trước. Đối với các hồ sơ chuyển sang từ ngày 1/8 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), cơ quan thuế đang chờ hướng dẫn từ Cục Thuế TP.HCM. Khi PV Tiền Phong trong vai người dân cần làm hồ sơ chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhân viên Chi cục Thuế TP Thủ Đức hướng dẫn sang Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức để làm hồ sơ. Khi có hồ sơ chuyển sang tính thuế, mới quay lại Chi cục Thuế TP Thủ Đức để làm các bước tiếp theo. Tuy nhiên, hiện nay chưa có thông báo chính thức về việc tính thuế theo dự thảo bảng giá đất mới hay tính theo cách cũ nên các cơ quan thuế phải tạm ngưng, chờ hướng dẫn.

Một lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhà Bè cũng xác nhận, ngành thuế đã ngưng giải quyết hồ sơ tính thuế, chờ bảng giá đất mới và hướng dẫn từ Cục Thuế TP.HCM.

Theo một số chuyên gia, Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 là bảng giá đất được lập theo phương pháp định giá theo giá thị trường. Trong khi đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết việc xây dựng dự thảo bảng giá đất (áp dụng từ nay đến hết 31/12/2025) dựa trên dữ liệu thị trường và cơ sở giá đất từ Cục Thuế TP.HCM và Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Một số chuyên gia cho rằng TP.HCM tính theo giá thị trường để điều chỉnh giá đất cho bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2025 là không đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024.

Hiện tại, nhiều tỉnh, thành phố chưa áp dụng bảng giá đất mới. Hà Nội cũng chỉ vừa điều chỉnh hệ số K áp dụng vào ngày 29/7. Do đó, nếu Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM điều chỉnh bảng giá 2020 – 2025, thì phải trong khung giá vì bảng giá này bị điều chỉnh bởi khung giá. Khung giá chỉ bỏ với bảng giá từ 1/1/2026 trở đi. Nếu bỏ qua khung giá mà cho phép áp giá theo giá thị trường cao hơn cả khung giá, thì quy định cho giá 2020 – 2025 hiệu lực tới ngày 31/12/2025 là vô nghĩa.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, khẳng định rằng Khoản 3 Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật không cho phép hồi tố. Do đó, nếu TP.HCM ban hành bảng giá đất mới vào giữa hoặc cuối tháng 8 thì chỉ có hiệu lực và được phép.

Bích Ngân