Hé lộ phương án cởi trói thị trường bất động sản
Tại Hội nghị Trung ương 5 khóa VIII, lĩnh vực đất đai là vấn đề thu hút sự quan tâm của cử tri cả nước. Trên thực tế, những vấn đề bức xúc trong việc giải quyết đơn thư liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ không nhỏ, nếu như chậm giải quyết thì sẽ ảnh hưởng đến trật tự – an ninh xã hội. Vì vậy, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những luật được người dân và doanh nghiệp mong đợi sẽ gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo và khơi thông nguồn lực đất đai.
Theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại hai kỳ họp trong năm 2022 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023 của Quốc hội Khóa X. Mặc dù, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được đưa vào chương trình của Quốc hội Khóa XIV, nhưng sau đó lại được điều chỉnh, xin lùi nhiều lần và đến nay vẫn chưa sửa đổi. Bởi các chuyên gia tin rằng Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật phức tạp, có nội dung tác động lớn tới xã hội nên cần nhiều thời gian để nghiên cứu, thảo luận kỹ lưỡng.
Thời gian vừa qua, chúng ta đều đã chứng kiến những biến động không đáng có của thị trường Bất động sản mà theo một số chuyên gia phân tích rằng nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ những điểm hở còn tồn đọng trong Luật đất đai 2013. Trong đó, có thể kể đến vấn đề định giá đất đai, việc xác định giá còn kéo dài, giá đất chưa phù hợp với thị trường do vấn đề thông tin về định giá và nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá. Bởi việc này không những kìm hãm, không phản ánh được giá trị thật ở thị trường mà còn gây ra hiện tượng thổi giá bất động sản ở một số địa phương, gây ra những cơn sốt đất vô căn cứ kéo theo sự suy sụp của rất nhiều nhà đầu tư “tay mơ”. Chính vì vậy, thiết lập khung giá đất là một trong những điều căn bản cần làm đầu tiên trong việc sửa Luật Đất đai 2013 tới đây.
Không chỉ dừng lại ở đó, các thủ tục hành chính về đất đai như thu hồi đất, bàn giao, cho thuê, cấp phép, chuyển mục đích sử dụng còn kéo dài ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ công việc và cuộc sống của người dân. Quá trình cơ quan chức năng xác định các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất và thiết lập thủ tục thu hồi đất; trong trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động vẫn còn nhiều vướng mắc và kéo dài gây ảnh hưởng lên ngân sách Nhà nước.
Chính vì những lẽ đó mà Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã được sửa đổi. Trong đó, có những điểm mới quy định rõ ràng hơn hỗ trợ cho việc định giá đất đai bao gồm quy định về loại đất và mục đích sử dụng đất. Đây chính là công cụ để đánh giá sự gia tăng giá trị của đất nếu đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp. Bởi chỉ cần quyết định của chính quyền cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì giá đất tăng lên gấp nhiều lần và giá trị tăng lên đó cần phải được bồi hoàn cho người dân mất đất và đầu tư phát triển xã hội. Bên cạnh đó, điều luật về “Thời gian thực hiện thủ hành chính về đất đai” cũng được bổ sung về trách nhiệm giám sát, đôn đốc của cơ quan chức năng để đảm bảo tiến độ hoàn thành công việc, tránh tình trạng trì trệ, gây lãng phí thời gian và tiền bạc.
Ngoài những điểm nổi bật nói trên thì Luật Đất đai 2013 còn có một số vướng mắc như: Sự tắc trách của Tổ chức phát triển quỹ đất, công tác đăng ký giấy tờ đất còn gặp khó khăn, trục trặc trong triển khai đất công nghiệp, việc tổ chức đấu giá đất còn gặp nhiều bất cập. Những vấn đề này đều đã được Quốc hội xem xét và sửa đổi, bổ sung trong Luật đất đai (sửa đổi) và các nghị định liên quan đến thi hành Luật đất đai, bao gồm Nghị định số 43, Nghị định số 44 của Chính phủ.
Điều này cho thấy rằng, Chính phủ vẫn luôn tiếp nhận ý kiến đóng góp và nguyện vọng của người dân để sửa đổi khung pháp lý sao cho đảm bảo được trọn vẹn quyền lợi của mọi người. Đây chính là một trong những bằng chứng rõ ràng nhất cho quyền dân chủ ở Việt Nam mà Chính phủ vẫn luôn chứng minh bằng hành động thực tế.
Các quy định pháp luật đất đai sửa đổi hứa hẹn sẽ tạo điều kiện khơi thông giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại trên thị trường bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của một dự án bất động sản. Chưa kể, đến quyết định này còn góp phần đảm bảo tính lành mạnh cho trị trường bất động sản cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong đời sống xã hội và tạo dựng hành lang pháp lý an toàn. Chính vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai 2013 là việc làm cần thiết và đúng đắn để tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Qua đây cũng góp phần giúp các doanh nghiệp vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt là sau thời gian dài bị ảnh hưởng của dịch Covid-19.
LS Lê
