Giải pháp nào cho người thu nhập thấp sử dụng nhà bạc tỷ?
Dưới góc nhìn của các nhà kinh doanh, nhà ở xã hội là một phân khúc kém hấp dẫn, dù nhu cầu cao nhưng giá bán lại không được tương xứng. Việc đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội lại vướng mắc quá nhiều vấn đề. Từ việc thiếu quỹ đất, khó khăn về thủ tục pháp lý, cho đến bất cập về cơ chế do chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách để thực hiện các gói vay ưu đãi…
Với chủ trương của Chính phủ nhiều năm nay trên thị trường mới xuất hiện các khu chung cư dán mác nhà ở xã hội. Tuy nhiên giá bán thì lại cao nằm ngoài tầm với của người thu nhập thấp. Hiện hơn 1,7 triệu công nhân cả nước cần chỗ ở ổn định, trong khi thu nhập bình quân chỉ từ 4-6 triệu đồng/tháng. Giá nhà ở xã hội khoảng 25 triệu đồng/m2, tương đương 1-1,6 tỷ đồng/căn. Người mua được vay tối đa 900 triệu đồng, không quá 70% giá trị căn hộ. Theo tính toán của chuyên gia, những gia đình hai vợ chồng làm công nhân, phải tiết kiệm cật lực trong khoảng 10 năm mới để dành được 30-40% còn lại nếu giá nhà đến lúc đó vẫn đứng yên.
Bên cạnh đó, cũng sẽ xuất hiện tình trạng đôi khi đối tượng mua cũng không phù hợp, thậm chí nhiều dự án còn chậm tiến độ, chây ì, gây lãng phí quỹ đất, nhiều chủ đầu tư cũng không mặn mà triển khai dự án. Vậy giải pháp nào để mục tiêu không bỏ lại ai ở phía sau của chính phủ có thể hòa hợp với xu thế chung của thị trường?
Cần nhìn nhận nhà ở xã hội như là một chủ thể đóng góp cho sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế
Nhà ở xã hội từ lâu đã được chúng ta định nghĩa là nhà dành cho những người yếu thế, nên đôi khi người ta còn đánh đồng đó là những căn nhà chất lượng kém. Muốn sớm phát triển được các dự án an sinh về bất động sản, thì các nhà hoạch định chính sách nên nhìn nhận lại vai trò của nhà ở xã hội, xem nó có thật sự đóng góp hay không và đóng góp như thế nào cho sự phát triển của nền kinh tế. Để từ đó tách bạch rõ ràng đâu là chính sách hỗ trợ cho người yếu thế, đâu là chính sách cho phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Bởi một khi hai khái niệm này vẫn được gộp chung, thì sẽ phát sinh bất cập trong chính sách. Đơn cử như quy định tại điều 54 Luật Nhà ở năm 2014 bắt buộc các dự án bất động sản từ 2 ha trở lên tại đô thị loại đặc biệt và loại I, trên 5 ha tại đô thị loại II, đều phải dành ra 20% quỹ đất trong dự án để làm nhà ở xã hội. Luật là thế nhưng qua ghi nhận, nhiều chủ đầu tư đã chia dự án thành nhiều khu đất nhỏ hơn để lách luật. Thậm chí nhiều doanh nghiệp còn sẵn sàng đóng tiền thay thế để né việc góp đất xây nhà ở xã hội. Sở dĩ các doanh nghiệp không mặn mà, là vì quy định này sẽ phá vỡ kết cấu đô thị của dự án.
Việc xây dựng, bố trí các cơ sở hạ tầng, dịch vụ như trường học, bệnh viện,… sẽ không thể đồng bộ và đáp ứng được nhu cầu của các nhóm dân cư có mức thu nhập quá chênh lệch nhau, khả năng chi trả cũng khác nhau và nhu cầu sử dụng cũng khác hẳn nhau.
Thực tế trên cho thấy một điểm nghẽn quan trọng nhất đó là hiệu suất sinh lời về mặt tài chính của nhà ở xã hội không thể hấp dẫn được doanh nghiệp. Căn nguyên là do chúng ta đã cào bằng khái niệm nhà ở xã hội và không hướng chính sách đến một đối tượng cụ thể. Phải nên ưu tiên nhà ở xã hội trước cho các đối tượng lao động, công nhân viên chức có đóng góp quan trọng trong nền kinh tế.
Việt Nam vốn là một nước đang phát triển, do đó số người làm công nhân, lao động, viên chức có mức thu nhập trung bình, trung bình thấp và thấp chiếm đáng kể. Và cũng vì họ chiếm đáng kể nên không ai khác chính họ là nguồn nhân lực dồi dào đang kiến tạo nên sự tăng trưởng của nền kinh tế này. Việc thu nhập thấp sẽ khiến họ khó chi trả nổi cho một ngôi nhà hay căn hộ giá cao, nếu việc an cư không thể thực hiện được sẽ kéo theo nhiều hệ lụy với xã hội. Như xuất hiện tâm lý chán nản và không muốn kết hôn, chỉ nghĩ đến việc làm cả đời nhưng chẳng thể mua nổi một ngôi nhà thôi cũng đủ khiến cho tỷ lệ kết hôn ở giới trẻ sa sút, từ đó kéo theo tỷ lệ sinh giảm. Đây là tình trang đang báo động tại Hàn Quốc, còn tại Việt Nam ta, thì nguy cơ chưa giàu đã già cũng đã hiện hữu. Sớm xây dựng được nguồn cung nhà xã hội ổn định thì càng giảm thiểu nguy cơ lao dốc về dân số như tại các nước phát triển.
Chỉ khi chúng ta nhìn nhận nhà ở xã hội dưới góc nhìn kinh tế, có lợi ích, có chi ra có thu vào, có đóng góp bền vững cho nền kinh tế, thì mới có động lực quy hoạch mạnh mẽ, xây dựng những nghị định điều luật thật linh hoạt chứ không nửa vời như trường hợp đã kể trên. Việc phân bổ chính sách, ưu tiên cho những đối tượng cụ thể cũng giúp giảm bớt áp lực lên ngân sách quốc gia, từ đó giải quyết dần nhu cầu ở thật trong dân nhưng vẫn đóng góp được cho sự phát triển kinh tế của cả nước.
Việc xây dựng nhà ở xã hội cần phải có một quy hoạch thật sự bài bản, phải ưu tiên các quỹ đất gần các khu công nghiệp hoặc chính phủ có thể tạo điều kiện để các doanh nghiệp chia sẻ bớt gánh nặng tài chính, xây dựng các căn hộ cho chính công nhân của mình. Hoặc vĩ mô hơn là quy hoạch thành một khu dân cư nhà ở xã hội, với các tuyến đường nối vào các khu công nghiệp xung quanh, để từ đó thu hút được người lao động tìm về, tạo ra thêm nhiều công ăn việc làm, đóng góp thêm vào ngân sách quốc gia, từ đây chính phủ lại có thể dùng để xây dựng chính sách hỗ trợ cho những người dân yếu thế khác trong xã hội.
Huy Hoàng
