Luật sư: Bức “tâm thư” của Tân Hoàng Minh là sự “lươn lẹo pháp lý”

Theo LS Nguyễn Vũ Tuấn Tú, động thái gửi “tâm thư” của ông Dũng là một sự “lươn lẹo” về mặt pháp lý nhằm thăm dò phản ứng của các cơ quan và dư luận.

Những ngày vừa qua, thông tin ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Tân Hoàng Minh, viết “tâm thư” gửi các cấp chính quyền xin bỏ cọc lô đất 3-12 khiến gây xôn xao dư luận. Cánh Cò đã có cuộc trao đổi trực tiếp với Luật sư Nguyễn Vũ Tuấn Tú thuộc Viện Nghiên cứu Pháp luật phía Nam để lý giải về bức “tâm thư” của người đứng đầu Tân Hoàng Minh cũng như tính chất pháp lý đằng sau sự việc.

Thưa Luật sư, vào ngày 10/12/2021, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trực thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng thầu lô đất 3-12 ở khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng. Đến cuối tháng 12/2021, Cục C03 Bộ Công an gửi văn bản yêu cầu UBND TP Hà Nội và một số Sở liên quan cung cấp hồ sơ liên quan đến 11 dự án của Tập đoàn. Theo Luật sư, hai sự việc này có liên quan đến nhau như thế nào?

LS Tú: Thực chất, đây là một việc làm hết sức bình thường của Bộ Công an. Khi có một vấn đề phát sinh lớn, đáng chú ý trong an ninh, kinh tế, chính trị, xã hội… những người nắm giữ hệ thống an ninh quốc gia phải có trách nhiệm xem xét, điều tra để đề phòng các rủi ro, các tình huống có thể gây ảnh hưởng lớn đến an sinh, trật tự xã hội. Vừa qua, Tân Hoàng Minh đã có những hoạt động gây chú ý lớn, không chỉ là việc đấu giá nói trên, khiến Cục Cảnh sát Kinh tế C03 phải vào cuộc. Chúng ta có thể kể đến như:

– Thu thập rất nhiều quỹ đất lớn, vị trí đắc địa để xây dựng những bất động sản “siêu sang” trị giá từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng mỗi m2. Cụ thể là 11 dự án mà C03 đã yêu cầu UBND TP Hà Nội và các Sở cung cấp hồ sơ.

– Phát hành trái phiếu lãi suất tới 12%/năm và đến nay đã thu về hàng chục ngàn tỷ đồng.

– Đấu giá lô đất 3-12 với giá “sốc” 24.500 tỷ đồng.

Như vậy, C03 khi thấy có những dấu hiệu “lạ” từ một công ty bất động sản lớn có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế thì việc xác minh, điều tra là cần thiết.

Việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc được thông báo qua một bức “tâm thư” do ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Công ty Ngôi Sao Việt gửi đến lãnh đạo các cấp. Xin Luật sư cho biết, trên khía cạnh pháp lý thì bức “tâm thư” trên có giá trị hay không? Và nếu không thì Tập đoàn Tân Hoàng Minh hoặc cụ thể là Công ty Sao Việt (trực tiếp trúng thầu) phải thực hiện các thủ tục gì?

LS Tú: Đầu tiên, chúng ta phải hiểu, theo quy định của pháp luật về dân sự và kinh doanh, không có bất kỳ văn bản nào về hợp đồng mang tên “tâm thư”, đặc biệt là khi làm việc với các cơ quan có thẩm quyền. Một doanh nghiệp lớn như Tân Hoàng Minh chắc chắn hiểu rõ những quy định này. Nói cách khác, về mặt hình thức thì việc bỏ cọc thông qua “tâm thư” là chưa đúng quy định và chưa mang tính pháp lý. Như vậy, chỉ đến khi Tân Hoàng Minh gửi văn bản đề nghị đơn phương chấm dứt Hợp đồng đặt cọc lô đất trên tới UBND TP.HCM và Trung tâm Phát triển Quỹ đất và Trung tâm Dịch vụ Đấu giá Tài sản TP.HCM thì Hợp đồng mới chính thức bị hủy bỏ theo đúng quy định của pháp luật.

Có một trường hợp xảy ra có thể phát sinh, đó là: Nếu Tân Hoàng Minh cảm thấy việc bỏ cọc gần 600 tỷ đồng là không hợp lý và lại muốn tiếp tục hợp đồng nói trên thì sao? Hủy bỏ “tâm thư” và tiếp tục hợp đồng có được không? Vấn đề này khá rắc rối. Nếu bỏ qua các vấn đề khác về chính trị, tình cảm, đạo đức và chỉ xem xét theo khía cạnh dân sự và tranh chấp dân sự, kinh doanh thì chúng ta phải xác định rõ ràng đây là một văn bản mang tính chất “thông báo”. Theo quy định về pháp luật dân sự và kinh doanh, việc một bên đưa ra thông báo cũng là một lời đề nghị thỏa thuận lại Hợp đồng thì bên còn lại – tức UBND TP.HCM – có quyền chấp thuận hoặc không. Trong trường hợp Tân Hoàng Minh hủy bỏ việc gửi tâm thư nói trên nhưng UBND TP.HCM đã chấp thuận và đang làm các thủ tục để chấm dứt hợp đồng đặt cọc nói trên thì Tân Hoàng Minh rất khó có cơ hội để “lật lại”, bởi vì ý chí về việc hủy cọc đã thể hiện rất rõ trên “tâm thư”.

Dù vậy, về bản chất thì Hợp đồng cọc vẫn còn nguyên hiệu lực pháp lý. Cho nên ở đây có thể thấy, việc gửi “tâm thư” thay vì công bố văn bản chính thức đề nghị chấm dứt đồng cọc là một sự “lươn lẹo” về mặt pháp lý nhằm thăm dò phản ứng của dư luận và các cơ quan liên quan. Nếu cộng đồng và chính quyền địa phương phản ứng theo chiều hướng bất lợi, Tân Hoàng Minh có thể tiếp tục gửi “tâm thư số 02” xin tiếp tục mua đất. Bởi văn bản hủy cọc mang tính pháp lý vẫn chưa được gửi đi. Tất nhiên, trong trường hợp ngược lại, Tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ tiến đến chính thức hóa việc hủy cọc bằng cách chính thức gửi văn bản đề nghị.

Tuy nhiên, nói đi phải nói lại, Tân Hoàng Minh phải xem lại bức “tâm thư” này gửi cho những ai, cơ quan nào, và liệu có qua mặt được những vị, cơ quan đó hay không!

Sau tuyên bố bỏ cọc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, các cơ quan chức năng sẽ có những động thái, hướng xử lý nào cho sự việc cũng như giải quyết các tranh chấp?

LS Tú: Theo khoản 5 Điều 27 Nghị định 62/2015, khoản tiền đặt cọc trước của Tân Hoàng Minh 588,5 tỷ đồng (20% giá trị khởi điểm lô đất) sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản, sẽ thuộc về ngân sách nhà nước.

Về quyền sử dụng lô đất 3-12, theo Điều 73 Luật Đấu giá tài sản, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu. Như vậy, quyền sử dụng lô đất sẽ được trao trả về Trung tâm Quỹ đất TP.HCM. Doanh nghiệp trả giá cao thứ hai – Công ty Capital One Financial – cũng không được xem là đơn vị trúng giá. Bởi theo Điều 51 của luật, Capital One Financial chỉ được công nhận trúng giá nếu ông Đỗ Anh Dũng từ chối kết quả ngay tại buổi đấu giá, sau khi đấu giá viên công bố Công ty Ngôi Sao Việt (Tân Hoàng Minh) thắng cuộc. Và theo các quy định tại Điều 52, cuộc đấu giá này không thành công và sẽ phải tổ chức lại cuộc đấu giá khác.

Xin cảm ơn Luật sư đã chia sẻ cùng Cánh Cò và bạn đọc.

Thanh Sang