Làm sao có đủ nơi ở cho người dân TP HCM?
Các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở, hỗ trợ người dân có nhà và nơi ở tốt hơn cần nhìn vào thực tế để thay đổi cho phù hợp, đi vào cuộc sống một cách hợp lý nhất
Cứ mỗi 5 năm, dân số TP HCM lại tăng thêm khoảng 1 triệu người nên nhu cầu về nhà ở của người dân nhập cư là rất lớn. Mục tiêu làm sao có đủ nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP HCM là vấn đề được chính quyền TP đặt ra nhiều năm qua.
Thay đổi tư duy
Rất nhiều chính sách khuyến khích doanh nghiệp (DN) đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho người có thu nhập thấp nhưng hiệu quả không như kỳ vọng. Nhiều dự án NƠXH chỉ vài năm đã xuống cấp, chất lượng xây dựng kém, người dân không mua hoặc mua xong không ở…
Mục tiêu người dân TP phải có nhà hoặc căn hộ chung cư tạo áp lực rất lớn lên chính sách an sinh xã hội của TP HCM. Nếu nhìn ở góc độ đô thị lớn như TP HCM với dân số (kể cả người nhập cư) khoảng 13 triệu người, yêu cầu này sẽ rất khó. Mọi chính sách ra đời nhằm thực thi mục tiêu này cũng sẽ không như kỳ vọng.
Trong khi đó, nếu nhìn ở góc độ người dân TP cần một cuộc sống có chất lượng tốt hơn thông qua việc có nơi ở tốt hơn với chi phí thấp hơn, câu chuyện sẽ khác. TP vốn là đô thị năng động, nơi có sự chuyển dịch vị trí lao động rất nhanh, xu hướng đến và đi của luồng lao động diễn ra thường xuyên. Những người trẻ từ 30-40 tuổi thường có sự thay đổi công việc, nơi làm việc rất nhanh.
Một người trẻ cố gắng mua căn hộ chung cư giá bình dân ở quận 12 nhưng làm việc tận quận 7, sau đó người này chuyển công việc qua quận 9… Việc di chuyển hằng ngày từ nhà đến nơi làm việc mất cả tiếng, tốn thời gian, công sức và tiền bạc. Trong khi nếu thuê một căn hộ chung cư với giá vừa phải ở gần nơi làm việc, tiết kiệm thời gian đi lại sẽ tái đầu tư cho cuộc sống thì tốt hơn nhiều.
Giá thuê căn hộ để ở tại TP HCM, cả phân khúc bình dân, trung cấp những năm qua không tăng quá cao. Trong khoảng 10 năm nay tăng bình quân 20%-30%, nếu một người mua căn hộ và gửi tiết kiệm ngân hàng là như nhau.
Nhìn vào yếu tố tiện ích, đi thuê căn hộ để ở sẽ có nhiều lợi thế như chọn căn 1-2-3 phòng ngủ, có hồ bơi, gần trường học, chợ, siêu thị… Thị trường bất động sản ở TP HCM hiện nay, các phân khúc nhà, căn hộ cho thuê rất đa dạng từ phòng trọ, căn hộ bình dân, căn hộ trung cao cấp… Thay đổi tư duy từ việc người trẻ phải có bằng được căn nhà sang việc tìm kiếm một nơi ở thuê với chất lượng tốt hơn sẽ giải quyết đáng kể mục tiêu nhà ở.
Chính sách khuyến khích tạo lập nhà ở phù hợp
Tại nhiều nước phát triển như Mỹ, Nhật hay châu Âu…, những đô thị lớn của họ không đặt mục tiêu về nhu cầu phải có nhà, mà thường yêu cầu về nâng cao chất lượng nơi ở, môi trường sống. Ở nhà thuê, căn hộ cho thuê mà chất lượng cuộc sống vẫn tốt hơn nhà mình mới là bài toán cần được tính đến, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà ở những đô thị lớn như TP HCM đang quá cao so với thu nhập của người dân.
Muốn khuyến khích và thay đổi tư duy thuê nhà để có nơi ở tốt hơn, TP HCM cần có chính sách miễn thuế, ưu đãi rõ ràng, cụ thể cho chủ nhà cho thuê; chủ dự án đầu tư căn hộ trung cấp, bình dân cho thuê. Từ đó, người thuê cũng được hưởng qua việc giá nhà thuê thấp hơn nhưng vẫn bảo đảm chất lượng nơi ở.
Chẳng hạn, công nhân là đối tượng cần được quan tâm trong trường hợp này. TP có chính sách rõ ràng về các khu nhà trọ đạt tiêu chuẩn, Sở Xây dựng có thể phối hợp với Sở Lao động – Thương binh và Xã hội, LĐLĐ các cơ sở để đưa ra tiêu chí về nhà trọ đạt chuẩn – không để công nhân ở những khu nhà trọ tồi tàn, kém chất lượng. Nhà trọ đạt chuẩn thì nhà nước cũng có thể hỗ trợ lãi suất để chủ nhà vay vốn ưu đãi đầu tư xây dựng. Thậm chí, tạo điều kiện cho người thuê nhà lắp đồng hồ điện, nước riêng; hưởng theo giá như của người dân TP nhằm tiết kiệm chi phí, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống.
Nếu có ưu tiên, có chính sách hỗ trợ người mua nhà – đó là những đối tượng như giáo viên, bộ đội, công an… thông qua chính sách vay ưu đãi lãi suất, hỗ trợ lãi suất. Bởi những đối tượng này muốn cống hiến lâu dài trong công việc, vị trí công việc cũng không thay đổi thường xuyên. Hiện Quỹ Phát triển nhà ở TP đang làm vai trò này và cần phát huy mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.
Khi đã có chính sách ưu đãi cho người vay mua căn nhà đầu tiên, không nên giới hạn họ chỉ được mua NƠXH hoặc nhà thu nhập thấp, mà kiểm soát thông qua giá trị khoản vay. Bởi một căn hộ chung cư có tuổi thọ 50 năm, căn hộ này giá trung cấp thời điểm này nhưng sẽ thành giá bình dân trong 5-10 năm tới khi thu nhập của người dân tăng lên.
Đối với DN, chủ đầu tư dự án bất động sản, lâu nay quan điểm chỉ hỗ trợ cho DN xây NƠXH, nhà thu nhập thấp cũng chưa ổn. Các dự án xây chung cư trung cấp, nhà ở thương mại cũng nên được hỗ trợ với điều kiện chủ đầu tư có thể dành ra khoảng 30% lượng căn hộ bán cho người thu nhập thấp với giá hợp lý, thấp hơn thị trường. Người thu nhập thấp nhưng họ vẫn có nhu cầu có căn hộ tiện nghi, căn hộ chất lượng… Điều này cũng nhằm giải quyết bất cập về tình trạng dự án NƠXH nhưng người dân chê, không mua vì chất lượng thấp thời gian qua.
Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành:
Làm nhà trọ cao cấp cho thuê dài hạn
Gần đây, việc làm NƠXH, căn hộ thương mại có giá khoảng 1 tỉ đồng gần như không còn doanh nghiệp nào thực hiện. Muốn làm nhà để giải quyết bài toán kinh tế buộc phải từ 1,2-2 tỉ đồng/căn; đặc biệt, thủ tục xin dự án NƠXH rất khó.
Tâm lý người dân hiện nay không còn thích mua nhà có diện tích nhỏ (dưới 30 m2) mà chỉ muốn nhà có diện tích phù hợp (40 m2). Vì vậy, cần có chính sách hỗ trợ việc thiết kế và cấp phép làm nhà diện tích nhỏ 20 m2 mục đích cho thuê. Bởi các cặp vợ chồng mới cưới hoặc công nhân chỉ muốn ở tạm thời gian ngắn, sau đó sẽ chuyển đến nơi rộng hơn. Trong nhiều năm hoạt động lĩnh vực xây dựng và tiếp cận nhiều xóm trọ công nhân, tôi nhận thấy có nhiều người cả đời không đủ tiền mua căn hộ giá thấp, chấp nhận thuê hết nơi này đến nơi khác. Vì vậy, có thời gian chúng tôi tập trung làm những dự án nhà cho thuê dài hạn 49 năm, trả tiền mỗi tháng… Giá không khác gì so với giá thuê trọ nhưng có bảo vệ, diện tích rộng, thông thoáng và đầy đủ tiện nghi. Tuy nhiên, để khuyến khích thực hiện việc này cần có những chính sách công nhận và hỗ trợ phân khúc này.
Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM:
Cho chủ đầu tư vay ưu đãi
TP HCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NƠXH với tổng số 44.701 căn hộ; đến năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn. Tuy nhiên, trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa, vẫn thiếu nguồn cung cho NƠXH.
Để có thể tiếp cận được việc mua nhà giá rẻ và NƠXH, người dân chỉ có thể trông chờ vào chính sách tín dụng. Tháng 10-2019, Ngân hàng Chính sách xã hội (CSXH) phân bổ cho TP HCM 10 tỉ đồng tín dụng ưu đãi NƠXH. NƠXH có giá bán khoảng1 tỉ đồng/căn, mỗi cá nhân được vay 70% giá trị hợp đồng mua nhà, với mức vay 700 triệu đồng. Với nguồn vốn 10 tỉ đồng thì chỉ có 14 hộ gia đình được vay.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã nhiều lần kiến nghị Chính phủ xem xét lại quy định để Ngân hàng CSXH cho chủ đầu tư dự án NƠXH vay ưu đãi. Cụ thể, người có nhu cầu mua NƠXH có thể chọn thực hiện việc gửi tiết kiệm tại Ngân hàng CSXH cũng được hưởng lãi suất tiết kiệm bằng mức lãi suất tiết kiệm thông thường tại các ngân hàng thương mại đối với các khoản tiền gửi trên 12 tháng. Mục đích là khuyến khích đối tượng thụ hưởng NƠXH tham gia, tạo thêm nguồn lực thực hiện chính sách mua NƠXH. Đồng thời, xác định thời hạn gửi tiết kiệm 12 tháng là đủ điều kiện để được mua nhà.
Bên cạnh đó, UBND TP HCM cần có nhiều chính sách giảm bớt các thủ tục hành chính như: miễn thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với dự án NƠXH sử dụng thiết kế mẫu NƠXH chung cư cao tầng đã được giải thưởng trong cuộc thi do Sở Xây dựng tổ chức; kiến nghị nhà nước có chính sách khuyến khích doanh nghiệp thực hiện các dự án NƠXH.
Tiến sĩ – chuyên gia kinh tế ĐINH THẾ HIỂN
