Giải cứu hơn 9.400 căn hộ tái định cư ở TP.HCM bị bỏ hoang

Trong khi nhiều người dân không có chỗ ở, TP.HCM đang có hơn 2.250 nền đất, hơn 9.400 căn hộ tái định cư bỏ hoang nhiều năm, hàng chục ngàn tỉ đồng bị lãng phí, chưa kể mỗi năm phải chi hàng tỉ để bảo trì, bảo dưỡng những căn hộ này.

Sau nhiều lần thành phố tổ chức bán đấu giá và thất bại, theo nhiều chuyên gia, thay vì để những căn hộ này xuống cấp, Nhà nước nên chia ra thành nhiều “gói” nhỏ, từ 5-10 căn hộ để bán cho các nhà đầu tư nhỏ, hoặc giao cho doanh nghiệp đầu mối đứng ra tổ chức bán từng căn cho những người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Với những khu căn hộ có giá trị thấp, chính quyền nên cho phép chuyển đổi thành nhà ở xã hội.

Nhà bỏ hoang, tốn tiền tỉ để bảo trì

Trái với cảnh nhộn nhịp người qua kẻ lại tại những chung cư và khu dân cư trong khu vực, chung cư 12 tầng trong khu tái định cư 10ha (P.Tân Thới Nhất, quận 12) nhiều năm nay vẫn vắng bóng người, những cánh cửa cuốn đóng chặt, bụi đóng lớp dày trên nền gạch.

Bảng tên chung cư 12 tầng đã bong tróc phần chữ. Khuôn viên quanh chung cư tuy sạch sẽ nhưng vắng lặng. Lan can đường lên xuống tầng hầm được tận dụng để làm nơi phơi phóng.

Một số góc bức tường bắt đầu bị rạn để lại những vết nứt có thể nhìn thấy rõ từ xa. Được khởi công vào năm 2006, sau một thời gian trục trặc phải ngưng thi công, chung cư 12 tầng được hoàn thành vào năm 2016 rồi bỏ trống từ đó đến nay.

Ban đầu, chung cư này được tính toán để bố trí tái định cư cho những hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án mở rộng đường Trường Chinh nhưng người dân không đồng ý.

Ông Đặng Văn Hải, bảo vệ chung cư, cho biết thi thoảng có cơ quan chức năng dẫn người dân đến xem nhà nhưng nhiều năm chưa thấy ai dọn về ở.

“Nếu người dân vô nhận căn hộ, Nhà nước phải sửa lại bởi nhà để trống xuống cấp còn nhanh hơn nhà có người ở”, ông Hải cho biết. Theo ông Hải, một hộ dân ở trong khu tái định cư 10ha, hơn 300 căn hộ để trống trong khi nhiều người dân không có nhà ở là một sự lãng phí rất lớn.

Sau gần 7 năm xây dựng hoàn thành, đến nay khu tái định cư Vĩnh Lộc B (H.Bình Chánh) vẫn thưa thớt người dân về ở. Nhiều block chung cư xây xong cửa đóng then cài nằm phơi sương gió bong tróc, nước sơn xuống màu cũ kỹ.

Ngoài một số hộ dân tái định cư hoặc thuê lại nhà của người được suất tái định cư để mở quán buôn bán, đa số căn hộ các tầng trên chung cư hiện còn bỏ trống. Chưa có người ở, một số mặt tiền block chung cư cỏ mọc hoang um tùm.

Ông Phạm Ngọc Tư – một hộ dân sống ở block A1.6 khu tái định cư Vĩnh Lộc B – cho biết gia đình ông mua căn hộ tầng trệt block A1.6 từ một người dân được bố trí nhà theo diện tái định cư vào năm 2017.

Khi gia đình ông Tư dọn về ở, cả khu nhà với 40 căn hộ chỉ có một hộ dân nhận nhà. Đến sinh sống tại đây gần 3 năm, ông Tư cho biết chỉ có thêm một hộ dân về ở. Dù vậy, hằng ngày đơn vị quản lý vẫn phải bố trí người dọn dẹp các tòa nhà.

“Lâu lâu cũng có người lại hỏi mua căn hộ ở đây nhưng không biết hỏi ai. Nhà xây xong cứ để trống vậy lãng phí lắm, nên bán cho dân có nhu cầu người ta vào ở”, ông Tư chia sẻ.

Hàng chục ngàn tỉ phơi nắng

Hàng chục block chung cư nằm ở “vị trí vàng” của quận 2, mặt tiền đường nối giữa đại lộ Mai Chí Thọ và đường Lương Định Của, để trống mấy năm nay khiến không ít người dân qua lại xót xa. Hơn 3.700 căn hộ của khu 38,4ha Bình Khánh với chất lượng nhà và quy mô của khu tái định cư không thua kém với khu nhà ở thương mại trong cùng khu vực.

Tuy nhiên, trong khi khu thương mại với những căn shophouse kín cửa hàng kinh doanh, quán cà phê luôn luôn đông đúc với khách hàng ra vào thường xuyên, khu tái định cư với những cửa hàng đóng im lìm, có chỗ còn nguyên vôi vữa và cả băng dán đánh dấu cửa kính bên trong.

Với kế hoạch để bố trí cho các hộ dân bị di dời trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, cụm dự án này được thành phố khởi động từ rất sớm, được xây dựng bởi những nhà thầu có tên tuổi và hoàn thành từ gần 5 năm nay nhưng vắng bóng người ở do nhiều người dân “chê”.

Một bảo vệ ở đây cho biết chỉ có một cụm chung cư hơn 1.000 căn được mấy chục hộ dân ở, hai cụm còn lại chưa ai ở. Nhưng hằng ngày ban quản lý chung cư vẫn phải quản lý, bảo vệ, làm vệ sinh, thắp sáng… cả mấy chục tầng cho mấy chục block chung cư. Số tiền quản lý thu được của các hộ dân không đáng là bao, công ty quản lý phải xin thêm ngân sách để chi cho phí quản lý.

Ông Lê Hữu Nghĩa – giám đốc Công ty Lê Thành – cho biết tại thời điểm thành phố công bố chủ trương bán đấu giá hơn 3.700 căn hộ tái định cư ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, doanh nghiệp này cũng đã xem xét nhưng thấy giá khởi điểm đưa ra khá cao nên không tham gia.

Theo ông Nghĩa, các chủ đầu tư làm dự án thương mại sẽ có tính toán để chi phí đầu tư rẻ hơn và quản lý được chất lượng tòa nhà ngay từ đầu. Khách hàng cũng không thích căn hộ tái định cư so với những dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp tự làm ngay từ đầu. “Dù chưa chắc chất lượng căn hộ dự án không tốt nhưng cảm giác người mua vẫn khó tin tưởng nên khó bán”, ông Nghĩa nói.

Chia từng “gói” 5-10 căn để bán?

Theo tìm hiểu của chúng tôi, trên địa bàn thành phố đang có nhiều dự án cần nhà tái định cư cho người dân, đặc biệt hơn 20.000 hộ dân sống ven và trên kênh rạch trong các dự án chỉnh trang đô thị.

Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, những hộ dân trong các dự án chỉnh trang đô thị khó có khả năng mua căn hộ tái định cư tại khu 38,4ha Bình Khánh bởi giá bán của các căn hộ quá cao, trên 50 triệu đồng/m2 sàn.

“Các hộ dân trên và ven kênh rạch vốn có diện tích nhà nhỏ, tiền bồi thường hỗ trợ thấp, thu nhập không ổn định sẽ không đủ khả năng mua căn hộ giá cao như vậy”, Sở Xây dựng nhận định. Do đó, Sở Xây dựng đã đề xuất cho bán đấu giá các khu căn hộ này và được UBND TP chấp thuận. Tuy nhiên, cả 2 lần tổ chức bán đấu giá trước đây đều thất bại.

Theo giải thích của ông Huỳnh Thanh Khiết – phó giám đốc Sở Xây dựng, những lần bán đấu giá trước đều không thành công do đưa ra phương án bán đấu giá là bán nguyên cụm chung cư với hàng ngàn căn hộ, với giá trị khá lớn. Do đó, trong đợt bán đấu giá tới đây, số lượng căn hộ này chia thành các gói nhỏ sẽ dễ bán hơn.

Trong thực tế, việc bán đấu giá căn hộ tại những dự án bỏ hoang nhiều năm không dễ. Chẳng hạn, khoảng 1.000 căn hộ chung cư tại khu dân cư Vĩnh Lộc B cũng đã được UBND TP chấp thuận cho bán đấu giá nhưng đến nay vẫn chưa xong thủ tục. Theo cơ quan chức năng, các khu chung cư ở đây để trống nhiều năm nên bị hư hỏng nhiều từ phần xây dựng đến các thiết bị bên trong.

Muốn bán phải duy tu sửa chữa mới bán được, chưa kể khu dân cư Vĩnh Lộc B chưa có đường chính đi vào mà phải đi bằng đường tạm hoặc là hẻm của một đường khác. “Vì vậy giá trị đất khi định giá rất thấp. Các đơn vị làm thủ tục bán đấu giá quyết định chờ hoàn thành đường chính của dự án bán được giá cao hơn”, đại diện Sở TN-MT cho hay.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, để xử lý những căn hộ tái định cư đang bỏ hoang, nên tính đến phương án chia thành các gói nhỏ từ 5-10 căn cho những nhà đầu tư nhỏ mua hoặc bán đấu giá từng căn cho người dân có nhu cầu ở thực sự được quyền đăng ký mua. Với nhu cầu mua nhà ở đang rất lớn, nếu căn hộ tái định cư được bán với giá hợp lý sẽ có rất nhiều người mua.

Tại một số khu vực mà giá đất không cao, các khu chung cư tái định cư nên được chuyển đổi thành nhà ở xã hội để tạo điều kiện bán cho các đối tượng người lao động thu nhập thấp có nhà ổn định sinh sống. “Cần tính toán bán những căn hộ này cho người thu nhập thấp và có nhu cầu nhà ở thực sự, thay vì bỏ hoang hàng ngàn căn hộ, chưa kể phải tốn chi phí bảo trì rất lớn”, ông Nghĩa nói.

Nên bán trực tiếp cho người có nhu cầu

Đại diện một chủ đầu tư có trụ sở ở quận 3 cho rằng rất ít nhà đầu tư lớn mặn mà với việc mua đấu giá dự án tái định cư, do không kiểm soát được chất lượng công trình, chưa kể phải cân đối giá mua bán để đảm bảo bán ra có lời. Bởi nếu mua phải dự án chất lượng kém, uy tín của nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng.

Cũng theo vị này, cách tốt nhất để “giải thoát” căn hộ tái định cư bỏ hoang là thành phố bán trực tiếp cho người dân cần mua nhà thay vì bán trọn gói cho một chủ đầu tư lớn. Bởi khi bán cho những người dân có nhu cầu ở thật, Nhà nước sẽ thu tiền liền cho ngân sách. “Những hộ này cũng về ở liền nên nhanh chóng hình thành khu dân cư chứ để một chủ đầu tư mua lại, sửa chữa, cải tạo rồi mới bán lại mất thêm thời gian mới lấp đầy dân cư”, vị này nói.

Ông Huỳnh Thanh Khiết (phó giám đốc Sở Xây dựng):

Không có nhà sẵn, khó giải phóng mặt bằng

Trong số 9.400 căn hộ để trống trên địa bàn, khoảng 4.800 căn đã được UBND TP cho phép bán đấu giá. UBND các quận huyện muốn giữ lại hơn 2.000 căn hộ để dự trữ cho các dự án sắp thực hiện, nên chỉ còn hơn 2.000 căn hộ tái định cư trống.

Theo quy định, khi di dời người dân trong các dự án, Nhà nước phải có sẵn quỹ nhà tái định cư. Do đó, chính quyền đã xây dựng nhiều khu tái định cư với hàng ngàn căn hộ để đáp ứng nhu cầu của người dân nhằm giúp việc bồi thường giải phóng mặt bằng được nhanh chóng, dễ dàng.

Nếu không có số lượng căn hộ và nền đất tái định cư dự trữ, các quận huyện sẽ gặp khó khăn trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Người dân luôn muốn được xem nhà tái định cư trước khi lựa chọn phương án, nếu không có nhà sẵn sẽ khó giải phóng mặt bằng đúng tiến độ được.

Tuy nhiên, chính sách về bồi thường giải phóng mặt bằng thay đổi, giá bồi thường ngày càng tiệm cận với giá thị trường nên người dân có xu hướng nhận tiền để tự lo nơi ở mới khiến lượng căn hộ mà Nhà nước xây dựng bị thừa.

Xây nhà tái định cư không còn phù hợp

Ông LÊ HOÀNG CHÂU (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Cần thoáng hơn về tái định cư

Ngoài việc tổ chức bán đấu giá từng block nhà tái định cư cho các nhà đầu tư lớn, theo tôi, thành phố nên dành 1/3 hoặc 1/4 số căn hộ cần bán để đấu giá từng căn, tạo điều kiện cho những người dân có nhu cầu thật mua nhà.

Về lâu dài chính sách tái định cư sẽ được thực hiện bởi 3 phương thức là tái định cư tại chỗ, tái định cư dự án khác và nhận tiền tự lo chỗ ở mới, trong đó ưu tiên tái định cư tại chỗ. Nếu áp dụng cả 3 phương thức này sẽ khắc phục được những bất cập của chính sách tái định cư hiện nay.

Bởi khi chọn phương thức tái định cư tại chỗ, người dân sẽ được tái định cư ngay tại nơi ở hoặc trong quận, huyện mà họ sinh sống. Quỹ nhà tái định cư của các quận, huyện sẽ được sử dụng để ưu tiên tái định cư cho người dân trên địa bàn nhằm giúp người dân dễ dàng ổn định cuộc sống, việc làm và học tập.

Ông NGUYỄN ĐĂNG SƠN (phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng):

Phải thay đổi tư duy

Đã đến lúc các cơ quan chức năng phải thay đổi tư duy về nhà tái định cư. Trước đây, Nhà nước bồi thường cho dân giá thấp nên bán nhà, đất tái định cư cho dân giá thấp. Người dân trông chờ mua nhà, đất tái định cư để bán lại giá cao nhằm kiếm thêm tiền chênh lệch.

Nhưng với quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng “mở”, giá bồi thường sát với giá thị trường, Nhà nước bán nhà, đất tái định cư cũng theo giá thị trường. Cộng với ấn tượng lâu nay của người dân về nhà tái định cư không tốt nên phần lớn người dân không nhận nhà tái định cư mà nhận tiền rồi tự mua nhà ở thương mại để có nhiều lựa chọn hơn.

Do đó, Nhà nước chỉ cần chuẩn bị nhà ở xã hội để bố trí cho những hộ dân khó khăn, tiền bồi thường quá ít, không tự lo nơi ở mới nếu không được hỗ trợ.

Nhà ở thương mại do các chủ đầu tư bán trên thị trường rất nhiều, đa dạng chủng loại, khi chuẩn bị di dời người dân, chính quyền có thể giới thiệu các dự án trên cùng địa bàn phường hoặc quận và tạo điều kiện để chủ đầu tư hoàn thành đúng tiến độ.

Như vậy Nhà nước không phải nuôi bộ máy nhân sự để làm nhà tái định cư như lâu nay, lợi được nhiều điều.

Với số nhà tái định cư trống khó bán đấu giá, chính quyền nên linh hoạt trong giải quyết. Không nhất thiết phải bán đấu giá từng lô lớn. Chỗ nào có giá trị phù hợp thì chuyển thành nhà ở xã hội bán cho cán bộ công chức và người nghèo.

Những khu khác có thể giao cho đơn vị sự nghiệp, công ty nhà nước có chức năng kinh doanh bất động sản để bán lẻ, bán từng căn hoặc giữ lại để kinh doanh cho thuê, tạo được nguồn thu về cho ngân sách.

DƯƠNG NGỌC HÀ – TIẾN LONG/TT