Giải cứu Condotel giữa ‘mùa bão corona’

Condotel đã du nhập vào Việt Nam khoảng trước sau năm 2014, phát triển đình đám, ồn ào nhưng thiếu nề nếp. Nhánh bất động sản hấp dẫn này do vậy đã sớm có vấn đề, gây rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tại sao?

Pháp lý và quản lý nếu đã được đề cập nhiều thì đó chưa phải là cái gốc. Cái gốc nằm ở cách hiểu chưa thấu, cách làm chưa bài bản, lại có vẻ vội vàng tranh thủ kiểu ‘chưa đi đã chạy’ trước một hoạt động kinh tế du nhập rất cần bài bản. Vậy ta hãy xem bài bản đó là gì, lý lẽ về bối cảnh vận động và vận hành condotel thế giới có gì cần ghi nhận…

Thế giới coi condotel như bất động sản bình thường

Điều cần nói sớm là, nếu ở ta xếp condotel vào hoạt động du lịch thì thế giới họ xem đó là hoạt động bất động sản bình thường. Từ lâu họ xem các đơn vị hình thành trong đó cũng là chỗ ở, là nhà riêng cho người có điều kiện. Nhà riêng đó được mệnh danh là căn nhà thứ hai (second home) hoặc nhà để đi nghỉ (vacation home). Nhưng dù được gọi thế nào thì về bản chất, việc sở hữu và sử dụng đối với người chủ không khác gì căn nhà thứ nhất. Chút khác nếu có (và thường có) là ở đặc điểm ‘hơn một’ về vị trí và ý đồ ‘kép’ trong việc chọn mua.

Rõ hơn, chủ nhà có thể ở đó quanh năm (nghỉ dưỡng quanh năm), nhưng thường họ chỉ dùng để nghỉ một số ngày và cho khách du lịch thuê thời gian còn lại. Nói chung, chủ nhà có toàn quyền định đoạt, không bị hạn chế bởi quyền sở hữu và cư trú, trừ phi có sự ràng buộc bởi một hợp đồng khai thác (là quan hệ dân sự, tự nguyện).

Thoát thai từ ‘condominium’ và được khoác thêm chiếc áo ‘hotel’, nhưng về mặt pháp lý xây dựng, quá trình hình thành, sở hữu và tồn tại, condotel không khác gì condominium (sẽ đề cập ở đoạn sau). Các chủ dự án (developer) sau khi bán xong sẽ không còn là ‘ông chủ lớn’, ngoại trừ phần họ giữ lại để kinh doanh.

Tuy nhiên, do đặc điểm có tính mục đích và được hoạch định trước, loại dự án này thường có có gắn thêm tên của nhà quản lý khai thác chuyên nghiệp như Four Seasons, Hilton, Trump, Wyndham… Việc bán các ‘unit’ cho khách đầu tư cũng sẽ có điều kiện ưu tiên cho khai thác theo một hợp đồng riêng với nhà quản lý. Hợp đồng này dựa trên cơ sở đối tác và thường có thời hạn 10 năm, có điều kiện tái tục, và nếu không được tái tục thì chủ sở hữu sẽ nhận lại unit để tuỳ nghi sử dụng.

Condotel thế giới không có việc khống chế ’50 năm’, không có điều kiện ‘cấm ở’. Không có sự khuôn định hay phân lập (theo luật) đó là ‘bất động sản du lịch’ với chế định đặc thù, ngoại trừ hoạt động khai thác sau khi hoàn tất. Việc hình thành dự án, bán hàng, sở hữu và sử dụng, đều dựa trên cùng hành lang pháp lý về đất đai, xây dựng và bất động sản như condominium, hoặc townhouse complex, apartment, hotel… Bởi, thế giới họ phân các hoạt động chuyên ngành theo chức năng nghề nghệp. Ví dụ, REIT (tổ hợp đầu tư bất động sản) thì không phải ‘developer’ và không là ‘contractor’; họ làm chủ nhiều loại bất động sản như khách sạn, shoping center, v.v… nhưng thường không làm dịch vụ, không là nhà quản lý khai thác chuyên nghiệp. Condotel cũng vậy, ông chủ đất hay ‘developer’ sẽ không ôm từ A tới Z.

Câu chuyện ở Việt Nam

Câu chuyện condotel tại Việt Nam cứ lình xình và ồn ào do đâu? Do việc khống chế sở hữu ’50 năm’ và ‘cấm ở’; do ta bó chung (không hợp lý) hoạt động kinh doanh bất động sản với du lịch, do ta chia tách (khiên cưỡng) đất ở với đất làm du lịch, do có nhiều đầu mối quản lý mà ít đầu trách nhiệm. Trước nhu cầu cuộc sống, cơ hội kinh doanh, bối cảnh kinh tế không ngừng vận động cho yêu cầu phát triển bắt kịp… thì tại sao ta phải rườm rà, kín kẽ đến ngưng trệ như vậy có lẽ là câu hỏi khác.

Việc gì phải khống chế chỉ ‘50 năm’ cho một condotel, trong khi các bất động sản khác xây dựng kế đó như chung cư condo, chung cư apartment, thậm chí ‘hotel’ hay ‘serviced apartment’, lại được ‘lâu dài’. Bản chất giao dịch bán mua condotel đâu khác gì mua bán căn hộ condo chung cư. Việc khống chế 50 năm tưởng ràng buộc chủ dự án ‘thuê đất’, hoá ra sẽ bị đẩy nhanh sang người mua căn hộ, và luôn ngắn hơn 50 năm. Vả lại, có chăng sự ‘bất cân xứng’ giữa một bên kinh doanh nhà dựa trên ‘đất thuê’ với một bên kinh doanh nhà dựa trên đất mua (?).

Mặt khác, chủ dự án có thể sẽ rút lui sớm, vậy sau 50 năm tính sao? Công trình có bị ‘đập bỏ’ và chủ căn hộ có bị truất quyền sở hữu? Vậy có bất định, có rủi ro, và điều gì là hấp dẫn? Từ đây, tôi xin gợi lên vài ý cần cân nhắc: Có cần thiết đặt ra và áp đặt “tuổi thọ” cho loại bất động sản condotel? Nếu condotel được xây trên ‘đất thuê’ thì cơ sở nào lý giải cho việc kinh doanh nhà? Việc kinh doanh nhà mà không được tách bạch với hoạt động kinh doanh du lịch vậy có nhập nhằng?

Bởi, sự tách bạch về chức năng, lãnh vực, giới hạn của mảng việc đang bàn sẽ rất cần thiết cho hướng hoá giải. Rõ hơn, cần tách hoạt động kinh doanh mét vuông sàn ra khỏi cơ chế sử dụng đất du lịch. Nếu đất du lịch không phải là đất ở thì không được kinh doanh mét vuông sàn. Chẳng hạn, nếu đất ven biển đã được quy hoạch là đất du lịch thì không được xây nhà để bán, doanh nghiệp chỉ có thể thuê 50 năm xây khách sạn và tự khai thác.

Cần thêm câu hỏi ai đầu tư và sẽ sống chết với condotel. Đó có phải các công ty bất động sản? Không! Vì như đã nói, sau khi bán xong họ có thể rút sớm. Chính người mua và sở hữu các mét vuông sàn ở đó mới là người ở lại và sống chết với ‘sự nhiệp’ condotel. Những người chủ thật sự này (hầu hết là công chúng) lại còn bị làm khó ‘không được ở‘ chỉ vì cái hộ khẩu mới lạ. Nhưng nếu không hộ khẩu họ có bị cấm ở? Không! Vậy có chăng việc to chuyện hộ khẩu chỉ là sợi dây rào bâng quơ cho có? Bởi, đã là căn nhà thứ hai thì cần gì hộ khẩu? Vậy việc lo ngại tiện ích hạ tầng bị quá tải chỉ là sự cả lo không cơ sở.

Cần cách nhìn mạch lạc

Các ràng buộc bất hợp lý, không hợp thời, cùng với làn sóng triển khai ồ ạt nhiều năm qua trước cơn khát đầu tư trong điều kiện chưa thấu hiểu đã gây ra các hậu quả nhãn tiền. Không ít người mất tiền, kẻ vỡ nợ, vi mô vỡ trận, vĩ mô bối rối lúng túng… Tình thế lại có thể tăng nặng vào 2020 trước đại dịch cúm Covid 19.

Đã vậy, có  công ty còn “vận dụng” các quy định thiếu logic kia để cài thêm cái vòng kim cô cho người mua condotel, bằng cách buộc họ phải tham gia vào một hợp đồng uỷ thác với điều khoản sau khi mua phải giao lại bên bán chăm sóc căn hộ “vô điều kiện và không huỷ ngang”. Thế nghĩa là… ‘mút chỉ’?!  Sao lạ vậy? Nếu sau một thời gian tôi giao anh khai thác mà không hiệu quả hoặc lỗ lã thì tôi chịu chết à! Vậy đấy, lại thêm một tầng nấc có quyền ‘rào và cấm’ thì chắc condotel sẽ dễ bị… ‘teo’.

Bàn về condotel, ta cũng nên hiểu qua về condominium (condo), nên có sự phân biệt các loại căn hộ theo đặc điểm riêng. Theo đó, condo là căn hộ trong một khu phức hợp có đủ các tiện ích mua sắm và sinh hoạt dành cho cư dân. Condo là căn hộ được người mua sở hữu, còn apartment (hay flat) thì không, vì đó là căn hộ kinh doanh cho thuê. Condo có HOA (home owner’s association) lo việc quản trị, còn apartment do chủ toà nhà quản lý. Như vậy, về khía cạnh sở hữu và đặc thù, cần hiểu condotel là biến thể của condo và serviced apartment là biến thể của apartment. Hai loại sau không có sở hữu đơn vị.

Condotel được phát triển tại các vị trí đắc địa, đặc biệt là các vùng biển, nhưng không nhất thiết chỉ có tại vùng biển mà còn tại các hạ lưu sông, triền núi, hoặc nằm sâu trong phố, nơi có công viên và tiện ích công cộng. Condotel là loại căn hộ lưỡng dụng, được phát triển để bổ sung và làm phong phú lãnh vực ‘hospitality’, là nguồn tiếp trợ bên cạnh khách sạn truyền thống và serviced apartment.

Một lần nữa, để ‘giải cứu’ codotel, có lẽ sẽ cần một sự nhìn nhận lại mạch lạc, rằng codotel là hoạt động kinh doanh bất động sản, cần quyền sử dụng đất lâu dài, dân mua căn hộ cần được sở hữu lâu dài, trừ người nước ngoài. Chủ dự án muốn dựng bảng “condotel” phải cần có đối tác quản lý vận hành và khai thác chuyên nghiệp. Chính đối tác này cùng chủ sở hữu các mét vuông sàn mới là đối tượng làm du lịch.

Với một đất nước hiền hoà, có lắm sông nhiều hồ và rừng núi trải dài từ bắc chí nam, với 3300 km bờ biển đẹp và thuận lợi để phát triển condotel, thế nhưng tôi chắc mai kia condotel sẽ không chỉ mọc lên dọc biển. Xu thế bất động sản này tuy đã cũ nhưng còn thời sự tại Việt Nam và đang cần được giải cứu…

Chuyên gia kinh tế Huy Nam