Đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ/m2: Giá trị thật hay là ‘sóng ảo’?
Đấu giá 2,4 tỷ/m2, đất Thủ Thiêm có thể nói là đắt nhất thế giới khi vượt cả Hongkong, Thượng Hải. Mức giá này khiến nhiều chuyên gia lo lắng sẽ nhiều vấn đề nảy sinh cho BĐS và kinh tế.
Vượt Hongkong, Thượng Hải
Giá đất trên thị trường đang tăng, nhiều nơi giá đất được thổi cao hơn so với thời điểm “đỉnh” đầu năm. Các phiên đấu giá “nóng hổi” với lượng người tham gia đông, ồn ã với kết quả trúng cao giá ngất ngưởng.
Tại phiên đấu giá ngày 10/12 của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TP.HCM, lô đất 3-12 có diện tích 10.059m2 có giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng. Trải qua 70 lượt trả giá, cuối cùng Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã trả giá cao nhất với mức 24.500 tỷ đồng để có quyền sử dụng lô đất này, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Tính ra, mỗi mét vuông tại lô đất này được doanh nghiệp trả giá 2,4 tỷ đồng.
Cùng đó, lô đất ký hiệu 3-5 được bán thành công cho Công ty CP Dream Republic, với mức giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Lô đất 3-9 bán ra với tổng giá trị 5.026 tỷ đồng, giá cao gấp 7 lần so với mức khởi điểm ban đầu, đơn vị sở hữu lô đất này là Công ty TNHH thương mại Bình Minh.
Với mức giá này theo tính toán của một chuyên gia bất động sản, giá căn hộ sẽ bị đẩy lên rất cao. Tại lô đất 3-5 có diện tích 6.446 m2 thuộc về Công ty cổ phần Dream Republic, giá vốn tiền đất cho mỗi căn ít nhất phải đến 457 triệu/m2.
Còn tại lô đất 3-12 có diện tích 10.059,7 m2 thuộc về DN thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết, lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng, giá đất tính trên mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 363 triệu đồng/m2.
Tại lô đất ký hiệu 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2, mà Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với giá 5.026 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm, bình quân mỗi m2 đất, doanh nghiệp này đã chi 1 tỷ đồng.
Với mức giá trên, đất tại khu trung tâm TP.HCM đã cao ngang ngửa những khu vực có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hong Kong, vốn là đất chật người đông, trung tâm thương mại tài chính châu Á.
Trong khi thu nhập khai thác bất động sản và thu nhập kinh doanh – tài chính của TP.HCM thì rõ ràng chênh lệch. Theo khảo sát cho thấy, nếu lấy 1 triệu USD để mua sẽ được 16m2 tại Monaco; tại Hong Kong mua được 22m2, Thượng Hải 54m2, Los Angeles 58m2 và Beijing 66m2.
Còn tại Việt Nam, 1 triệu USD chỉ mua gần 10m2. Trong khi thu nhập khai thác bất động sản và thu nhập kinh doanh – tài chính của TPHCM thì rõ ràng chênh lệch.
Hệ luỵ cho thị trường
Mức giá và nguồn thu lớn qua đấu giá đem lại nguồn lợi lớn cho ngân sách. Đó là 1 điểm tích cực, tuy nhiên, với mức giá đất đắt đỏ này, nhiều chuyên gia cảm thấy “lo hơn vui”, bởi giá đất đã vọt lên quá xa. Và với các DN bất động sản có dự án triển khai tại khu vực Thủ Thiêm vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất là cả một nỗi lo.
Trả lời báo chí, GS Đặng Hùng Võ phân tích, tại TP.HCM, chỉ có trung tâm Quận 1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Trong khi, Thủ Thiêm mới là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai khó có thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay.
Ông Võ cho rằng, khu vực Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi được coi là ‘trung tâm thương mại’ của TP.HCM nên đất ở đây là đắt nhất. Nếu Thủ Thiêm đắt gấp đôi và đối chiếu với quy luật giá trị, đúng là có nhiều bất thường.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đặt giả thiết về khả năng nhằm kích giá thị trường bất động sản, nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo. Tất nhiên, phải chờ đến khi DN trúng giá có nộp đủ tiền mua tài sản hay không thì mới kết luận được.
Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, với kết quả đấu giá của bốn lô đất này, Thủ Thiêm đã xác lập mặt bằng giá mới và nguy cơ của một đợt sốt đất đang hiện diện trên thị trường TP.HCM.
Theo ông Quang, trước đây việc tăng giá bất động sản chỉ mang tính cục bộ ở từng dự án, vị trí. Nhưng khi đấu giá công khai thì đồng nghĩa với việc thông báo cho cả thị trường biết rằng, bất động sản ở Thủ Thiêm đã chính thức lập mặt bằng giá mới, và lo ngại sẽ tạo ra một “cơn sốt” mới tại TP. Thủ Đức nói riêng và cả thị trường phía Nam nói chung.
Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, giá bất động sản tăng, tới mức nào đó sẽ phải dừng. Cơ cấu sản phẩm bất động sản tại Việt Nam phần lớn mang tính đầu cơ và đầu tư, không đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng. Nếu bất động sản không được thanh toán, giá cứ lên khi dịch bệnh và nền kinh tế khó khăn, giá có thể rơi mạnh. Lúc đó, mức cầu giảm nhiệt rất nhanh kéo theo sự đổ vỡ của thị trường.
Các nhà đầu tư càng cẩn trọng có thể hình thành bong bóng bất động sản. Nhưng bong bóng bất động sản lúc này thì chưa vì số người mua vẫn còn cao. Sức cầu lớn. Nếu sức cầu suy giảm trong khi nền kinh tế khó khăn mới đáng báo động.
“Một dấu hiệu khác của bong bóng đó là giá bất động sản tăng quá nhanh chóng trong 1 năm. Nếu tăng lên khoảng 10% là chuyện bình thường nhưng tăng tới 20-30% trong vòng 12 tháng là dấu hiếu cảnh báo nguy cơ hình thành bong bóng. Giá tăng quá cao người mua không thể đáp ứng về tài chính, nhu cầu giảm, bong bóng vỡ”, ông Hiếu nói.
TS Lê Xuân Nghĩa cho hay, hiện tại nguồn cung khan hiếm rất nghiêm trọng và nhiều người cho rằng do luật lệ chồng chéo. “Tuy nhiên, theo tôi còn nguyên nhân khác là có rất nhiều doanh nghiệp có hiện tượng mua gom và đầu cơ dự án”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Ông Nghĩa cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, không hoàn thiện dự án, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau.
Trước thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, làm đình trệ cả tài chính và thị trường rơi vào rủi ro. Cụ thể, nhiều tập đoàn lớn âm dòng tiền nhiều năm song họ lại không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, theo ông Nghĩa là do thể chế, pháp lý không minh bạch, rõ ràng.
Bên cạnh đó các chuyên gia cũng cho rằng, để tránh những trường hợp kích giá ảo thị trường, phải hoàn chỉnh pháp luật một cách chặt chẽ về đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng nhà đầu tư tham gia đấu giá thì phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo.
Thực tế vào năm 2015 lại cho thấy Tân Hoàng Minh từng trúng đấu giá “lô đất vàng” 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM), diện tích 3.000 m2 với giá 1.430 tỷ đồng (giá khởi điểm 558 tỷ) nhưng đòi hủy kết quả và không nộp số tiền đã trúng đấu giá.
Đến tháng 6/2016, Tân Hoàng Minh lại có văn bản gửi UBND TP.HCM, đề nghị được tiếp tục mua khu đất 23 Lê Duẩn. Với việc muốn tiếp tục mua đất trúng đấu giá, tập đoàn này bị phạt tiền trễ hạn hơn 260 tỷ đồng.
Trâm Anh
