Đã đến lúc Việt Nam cần thực hiện “trận thảm sát địa ốc tàn khốc nhất trong lịch sử nhân loại”

Trong thập niên 50 của thế kỷ trước, đất nước Singapore từng trải qua một giai đoạn tăng nóng thị trường bất động sản, không khác hiện trạng ngày nay của Việt Nam. Hàng trăm ngàn người dân Singapore, dù được gọi là tầng lớp trung lưu, nhưng không thể có nổi cho mình một mái nhà do các hoạt động của giới đầu cơ đã đẩy mức giá nhà ở đến mức không tưởng. Hệ lụy của tình trạng đó là áp lực nặng nề lên hệ thống an sinh xã hội, khiến chi phí sinh hoạt tăng cao; và nguy hiểm hơn, chính phủ Singapore nhận ra rằng áp lực lên lạm phát quốc gia có thể làm nổ tung nền kinh tế của đất nước nhỏ bé bên bờ Thái Bình Dương bất kỳ lúc nào.

Đứng trước nguy cơ đó, chính phủ của ông Lý Quang Diệu đã tung ra những “cú knockout” trực diện vào giới đầu cơ nhà đất Singapore, một hành động được ví von là “trận thảm sát địa ốc tàn khốc nhất trong lịch sử nhân loại”. Những cú đánh của chính phủ đã khiến giới đầu cơ – vốn quen dùng “đòn bẩy kinh tế” từ các khoản vay ngân hàng và quỹ tín dụng – vỡ nợ và gần như “tuyệt chủng”.

Vậy chính phủ Singapore đã làm những gì?

Chính sách thuế “thảm sát”

Bước đi đầu tiên của Cục Nhà ở và Phát triển (Housing & Development Board – HDB), cơ quan quản lý thị trường nhà đất Singapore, là đánh thuế lũy tiến bất động sản. Công dân Singapore phải chịu mức thế ít nhất 7% giá trị khi mua căn nhà thứ 2, và mức thuế này tăng lên đến 10% từ căn nhà thứ ba. Đối với người nước ngoài, họ bị đánh thuế đến 15% giá trị bất động sản ngay từ căn nhà đầu tiên.

Và để ngăn chặn hoạt động chuyển nhượng, sang tay nhà đất, chính phủ áp đặt một loạt thuế suất, như việc đánh thuế 16% nếu chủ sở hữu bán căn nhà của mình trong năm đầu tiên. Mức thuế này giảm xuống 12% vào năm thứ 2, 8% vào năm thứ 3. Và chỉ sau 4 năm, chủ sỡ hữu mới có thể bán nhà mà không phải chịu mức thuế này.

Ngày nay, mức thuế dành cho căn nhà thứ 2 của công dân đã lên đến 12-15%, và là 20% đối với người nước ngoài mua nhà tại Singapore. Trong khi đó, các pháp nhân và doanh nghiệp chiu thuế lên đến 25% cho mỗi bất động sản thuộc quyền sở hữu.

Và tất nhiên, không thể không nhắc đến chính sách “sở hữu 99 năm” được áp dụng từ những ngày đầu hình thành đất nước. Tại Singapore, những căn hộ sở hữu vĩnh viễn là một mặt hàng hiếm có và xa xỉ. Các căn nhà, hầu hết được quản lý và quy hoạch bởi HDB, có thời hạn sở hữu 50 hoặc 99 năm, giúp chính phủ có thể kiểm soát quỹ đất hạn hẹp của đất nước có diện tích chỉ hơn 700 km².

Kiểm soát “đòn bẩy” ngân hàng

Ngay từ trong chiến dịch vận động tranh cử năm 1959, Đảng Nhân dân Hành động (PAP) của ông Lý Quang Diệu đã nhìn nhận các ngân hàng là một nhân tố “hà hơi tiếp sức” cho các hoạt động đầu cơ, chi phối bất động sản Singapore. Và để kiểm soát việc này, PAP lại tiếp tục dùng… thuế. Công dân Singapore khi mua căn nhà đầu tiên có thể vay ngân hàng lên đến 80%, nhưng từ tài sản thứ 2, con số này giảm xuống chỉ còn 60%, và 40% cho căn nhà thứ 3 trở đi. Nói cách khác, càng mua nhiều nhà thì càng được vay ít.

Không chỉ bằng thuế, chính phủ còn ban hành các điều luật nghiêm ngặt để kiểm soát hoạt động cho vay từ chính các ngân hàng Singapore. Bất kỳ ngân hàng nào bị phát hiện lách luật đều bị nhận một án phạt rất nặng, thậm chí rút giấy phép kinh doanh. Và hiển nhiên, lãnh đạo ngân hàng cũng phải đối diện với bản án nặng nề, ở tất cả các cấp phê duyệt, cho dù là thực hiện theo chỉ đạo cấp trên đi chăng nữa.

Kết quả của cuộc “thảm sát”

Chỉ vài năm sau khi ban hành chính sách thuế, thị trường bất động sản Singapore nhộn nhịp gần như hoàn toàn sụp đổ, giao dịch lao dốc 40-50%. Nhưng chính phủ Singapore đã đạt được mục đích của mình, hầu hết các phân khúc nhà đều giảm mạnh, đồng nghĩa người dân có thể tiếp cận với nhu cầu an cư lạc nghiệp chính đáng.

Những cú đánh “trời giáng” của Singapore, dù chắc chắn đã khiến không ít người tán gia bại sản thì lao theo bong bóng bất động sản một thời, nhưng đã giúp giá trị bất động sản Singapore trở về đúng với giá trị thật sự của chúng. Ngày nay, ngay cả một công dân Singapore có thu nhập trung bình – thấp vẫn hoàn toàn cơ hội được sở hữu nhà, chính là thành quả của những cú “knockout” hơn 40 năm về trước của chính phủ.

Bài học cho bong bóng bất động sản Việt Nam

Trở lại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, sở hữu nhà đã trở thành một ước mơ xa xỉ của người lao động có mức thu nhập 10 triệu đồng/tháng. Ngay cả với bộ phận có thu nhập cao hơn, tầm mức 15-20 triệu đồng/tháng, cũng không có gì đảm bảo họ sẽ không kiệt sức trước các khoản vay ngân hàng ngày nay.

Cũng như Singapore 40-50 năm về trước, bong bóng bất động sản tại Việt Nam là hệ lụy của sự thiếu kiểm soát đối với các hoạt động lũng đoạn của giới đầu cơ. Mức thuế thấp và chính sách mua bán dễ dãi, cùng với đó là “đòn bẩy” ngân hàng cũng không được kiểm soát chặt chẽ, đã giúp việc thổi giá tại Việt Nam dễ dàng hơn bao giờ hết.

Và nhìn từ bài học “thảm sát địa ốc”, câu hỏi đặt ra là liệu có thể vận dụng hình mẫu Singapore để định hình lại thị trường bất động sản cũng như toàn bộ nền kinh tế, để hướng đến cốt lõi “dân lấy ăn làm gốc” hay không?

Và khi trái bong bóng bất động sản bị “xì hơi”, thì số phận các nhà đầu cơ hôm nay sẽ đi về đâu, và làm thế nào để tránh “vỡ nợ”?

T.H.