Cocobay Đà Nẵng có châm ngòi làn sóng “vỡ trận” từ Condotel?
Như PV, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) vừa gửi thư tới khách hàng đã chính thức thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng.
Như vậy, Cocobay Đà Nẵng là dự án Condotel đầu tiên mà chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về cái gọi là “cam kết lợi nhuận” khi hai bên ký hợp đồng mua bán. Vài ba năm trước, loại hình bất động sản này trở nên “sốt nóng” trên thị trường cũng chính nhờ những điều khoản “cam kết lợi nhuận” khá cao này.
Nhiều ý kiến lo ngại Cocobay Đà Nẵng sẽ châm ngòi nổ dẫn tới việc hàng loạt các dự án Condotel vỡ trận về lợi nhuận cam kết với khách hàng.
Giới chuyên gia bất động sản cho rằng, những rủi ro này đã được dự báo từ trước. “Từ 4 năm trước, khi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ồ ạt ra đời tôi đã cảnh báo cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp nhưng dường như nhà đầu tư vẫn bỏ ngoài tai vì lòng tham, vì lợi nhuận cam kết lên đến 10-12%”, chuyên gia kinh tế tài chính – bất động sản, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu nói với PV trong cuộc trao đổi nhanh sáng 25/11.
Cả chủ đầu tư – nhà đầu tư thứ cấp đều “tham lam”
Từ sự việc của dự án Cocobay Đà Nẵng tuyên bố thất hứa với khách hàng, xin ông nhắc lại những rủi ro khách hàng gặp phải khi mua condotel?
Một số dự án tại Đà Nẵng đã không thực hiện trả cho nhà đầu tư theo lợi nhuận cam kết 10-12%. Cách đây 4 năm tôi đã cảnh báo các chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận như vậy rất mỏng manh.
Thứ nhất, trong các hợp đồng với nhà đầu tư thứ cấp đã không đưa ra quy định chế tài nào cả. Khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết đó, thì có đi kiện chăng nữa để chủ đầu tư thua kiện, thực hiện cam kết cũng rất khó vì có quy định chế tài nào đâu?
Thứ hai, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rủi ro, các nhà đầu tư sơ cấp họ tin rằng các chủ đầu tư dự án sẽ mời được các công ty du lịch quốc tế đem khách hàng vào để lấp đầy những khu du lịch nghỉ dưỡng và tạo lợi nhuận, nhưng đó chỉ là mong muốn, còn thực sự thì phải nhìn vào tình hình kinh tế của cả thế giới chứ không đơn thuần chỉ kinh tế Việt Nam.
Tôi đã tham gia rất nhiều hội thảo tại các khu du lịch nghỉ dưỡng như thế, để ý thì thấy chỉ có cuối tuần khách đến đông, trong tuần lưa thưa. Lúc đó, tôi cũng đã cảnh báo liệu rằng các chủ đầu tư có thực hiện được đúng cam kết không? Thì sau bao nhiêu năm ngay cả Cocobay mời cả Ronaldo đến hô hào cổ vũ cho đến bây giờ mới thấy họ không thực hiện được điều đó.
Điều này không chỉ làm các thất vọng nhà đầu tư thứ cấp, còn là cảnh báo cụ thể cho các nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng nói chung.
Tôi đã tham gia rất nhiều hội thảo tại các khu du lịch nghỉ dưỡng như thế, để ý thì thấy chỉ có cuối tuần khách đến đông, trong tuần lưa thưa. Lúc đó, tôi cũng đã cảnh báo liệu rằng các chủ đầu tư có thực hiện được đúng cam kết không?
Ông nói những rủi ro này đã được dự báo từ trước nhưng dường như không ai nghe, cả chủ đầu tư dự án lẫn nhà đầu tư thứ cấp đã bỏ qua tai, vì đâu loại hình này vẫn phát triển ồ ạt và hấp dẫn nhà đầu tư trong thời gian qua?
Xuất phát từ cả hai phía. Thứ nhất, các chủ đầu tư sơ cấp cam kết lợi nhuận 10-12%, mức lợi nhuận này quá tuyệt vời. Nhưng cũng do các nhà đầu tư thứ cấp khi mà mua những căn hộ đó đã không nghiên cứu về việc làm sao các nhà kinh doanh bất động sản có thể tạo ra lợi nhuận? Đáng ra họ phải xét sổ sách xem các chủ đầu tư sơ cấp đã ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp du lịch thế nào? Trong tương lai phải dự báo được tỷ lệ lấp đầy ra sao?…
Trong tất cả vấn đề của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng du lịch thì tỷ lệ lấp đầy vô cùng quan trọng, nếu thấp sẽ không đạt được điểm hoà vốn chứ đừng nói sinh lời. Nhưng nhiều nhà đầu tư thứ cấp chỉ nhắm đến lợi nhuận chứ khôngg có khả năng ngồi xem dự báo tài chính.
Như vậy, theo tôi là do cả hai phía, một thì hứa hẹn quá lớn của các chủ đầu tư, một là lòng tham cũng quá lớn của nhà đầu tư thứ cấp.
Lời ăn – lỗ phải chịu thôi
Ông có lo ngại trường hợp của Empire châm ngòi nổ dẫn tới việc hàng loạt các dự án Condotel “vỡ trận” về lợi nhuận cam kết với khách hàng?
Đó là điều dĩ nhiên. 4 năm trước tôi đã nghĩ một ngày nào đó tình trạng này có thể xảy ra. Từ dự án Cocobay Đà Nẵng mới thấy rằng càng dự án được cổ vũ một cách nhiệt tình càng tạo ra mất niềm tin thị trường. Đây là dấu hiệu cảnh báo cho các nhà đầu tư thứ cấp và cả sơ cấp.
Những phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư nên được giải quyết thế nào đảm bảo hài hoà lợi ích các bên?
Khi bất động sản nghỉ dưỡng chưa được định hình bởi pháp luật thế nào, ngay cả kể là nhà ở hay khách sạn hay cơ sở kinh doanh pháp luật cũng chưa định hình được thì việc tranh chấp này ra toà án giải quyết khó khăn. Ngay cả là loại hình nào còn chưa định hình được căn cứ vào đâu mà phát quyết được? Khi đã có tranh chấp mà nền tảng pháp lý chưa rõ ràng thì nhà đầu tư thứ cấp là người chịu rủi ro nhất.
Những cũng phải chịu thôi, đầu tư thì lời ăn lỗ chịu. Đã chấp nhận rủi ro lớn không chịu suy xét thì đó là cái giá phải trả với các nhà đầu tư thứ cấp.
Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng?
Theo tôi, các nhà đầu tư nên chọn mặt gửi vàng, tìm chủ đầu tư sơ cấp có kinh nghiệm, uy tín trên thị trường và đòi hỏi đã có một lịch sử về xây dựng những khu du lịch, khách sạn nghỉ dưỡng cũng như những khu nghỉ dưỡng cao cấp để chứng tỏ khả năng đã có của họ.
Thứ hai, phải xem tập đoàn nào đứng sau chủ đầu tư sơ cấp xây dựng dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu là tập đoàn có khả năng tài chính tốt thì ngay cả dự án không tạo được lợi nhuận để trả thì ít nhất tập đoàn còn có cách giúp chủ đầu tư sơ cấp vượt qua khó khăn. Còn là chủ đầu tư riêng lẻ thì rất nguy hiểm.
Thứ ba, những nhà đầu tư thứ cấp cũng phải có khả năng nghiên cứu về dự báo tài chính, nếu không có thì cần có nhà tư vấn tài chính để nghiên cứu khả năng sinh lời của dự án thế nào.
Cuối cùng, chúng ta phải xem toàn cảnh thị trường du lịch thế giới cũng như Việt Nam, trong lúc chiến tranh thương mại Mỹ – Trung ảnh hưởng tình hình thế giới thì xu hướng tất cả người dân trên thế giới thường cắt giảm chi tiêu. Đi du lịch là một trong những chi tiêu xa xỉ của con người, người ta sẽ tập trung lo vấn đề cơm áo gạo tiền, nhu cầu thiết yếu, giáo dục y tế còn đi du lịch sẽ trở thành dịch vụ xa xỉ phẩm và không được quan tâm nhiều như lúc thịnh vượng nữa.
Trong nền kinh tế toàn cầu như vậy, nhất là ở Việt Nam, chúng ta còn phải đối mặt với biến đổi khí hậu toàn cầu, những điều này cũng ảnh hưởng đến bất động sản du lịch, thị trường du lịch nên nhà đầu tư thứ cấp phải nhìn rộng hơn, bao quát hơn chứ không phải chăm chăm mua để 15 ngày nghỉ dưỡng, còn lại tạo lợi nhuận 10-15%.
Kiều Linh/ VnEconomy
