Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM tương đối cao nhưng không vượt quá thị trường

Trong bối cảnh Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan” do Tạp chí Thương gia tổ chức, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), đã đưa ra những nhận định quan trọng về bảng giá đất điều chỉnh tại TP. HCM. Ông cho biết, Khoản 1, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá hiện hành cho đến hết ngày 31/12, với khả năng điều chỉnh theo quy định pháp luật khi cần thiết.

Theo ông Chính, TP. HCM là địa phương duy nhất tính toán và đề xuất bảng giá đất điều chỉnh, mặc dù mức giá này cao nhưng vẫn sát thực tế thị trường, không vượt quá mức thị trường, thể hiện đúng nguyên tắc của Nghị quyết 18 về việc định giá theo thị trường.

Theo ông Chính nhấn mạnh rằng, việc định giá phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp xuất hiện hai mức giá khác nhau cho cùng một loại tài sản. Ông cảnh báo rằng việc kiến nghị giảm giá mà không dựa trên nguyên tắc thị trường là trái với quy định pháp luật và dễ dẫn đến sai phạm.

Vấn đề quan trọng được ông Chính đặt ra là việc thu thập và điều tra thông tin trên thị trường để đưa ra mức giá phù hợp, đồng thời đảm bảo các tiêu chí định giá như thời gian bán hàng, lợi nhuận, chi phí đầu tư, thời gian xây dựng… phải được giao cho cấp tỉnh quy định rõ ràng. Điều này nhằm đảm bảo bảng giá đất điều chỉnh phản ánh đúng hơi thở của thị trường, giúp các cán bộ làm công tác định giá yên tâm trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.

Theo đó, ông Chính cũng chia sẻ rằng mức giá đất điều chỉnh của TP. HCM tuy cao hơn so với giá cũ nhưng phản ánh sát thực tế thị trường. Điều này là cần thiết để đảm bảo nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư cũng như quyền lợi của những người có đất bị thu hồi.

Người dân đã bày tỏ lo ngại rằng việc bảng giá đất điều chỉnh tăng cao có thể dẫn đến việc tăng đáng kể tiền sử dụng đất, đặc biệt là những người đang có kế hoạch nộp hồ sơ sớm để tránh áp lực tài chính. Tuy nhiên, ông Chính lưu ý rằng mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất không phải được tính dựa trên bảng giá mới mà cần phải xem xét Nghị định 103, với các mức giảm nhất định so với trước đây, để tránh gây ảnh hưởng tiêu cực đến người dân và nhà đầu tư.

Đối với những ý kiến cho rằng bảng giá đất điều chỉnh của TP. HCM dựa trên dữ liệu lạc hậu, không phù hợp với thực tế, ông Đào Quang Dương, Phó phòng Kinh tế đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM), đã khẳng định rằng bảng giá này được xây dựng bởi một đơn vị tư vấn độc lập, tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật và dựa trên dữ liệu từ các giao dịch thành công trên thị trường. Ông Dương cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết và phù hợp với tình hình hiện tại.

Quan điểm về bảng giá đất điều chỉnh cũng nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia và luật sư. Luật sư Võ Minh Mẫn, thành viên Hội Luật gia quận 10, cho rằng dù bảng giá mới có căn cứ từ các giao dịch thành công, nhưng thông tin vẫn có thể không chính xác do các bên thường che giấu giá trị thực tế để tránh thuế. Quyết định 02 từ năm 2014 được xem là đã quá cũ và không còn phù hợp với thị trường hiện tại, dẫn đến việc bảng giá mới có thể không phản ánh đúng thực tế và gây thiệt hại cho cả Nhà nước lẫn người dân.

Theo Luật sư Trương Thị Hòa cũng cho rằng, bảng giá điều chỉnh tại các huyện vùng ven như Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Bình Chánh, và Củ Chi tăng quá đột ngột, gây khó khăn cho người dân, đặc biệt là những hộ gia đình làm nông nghiệp. Bà đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường cần làm rõ phương pháp xác định giá đất, cũng như tính toán các yếu tố tác động đến đời sống người dân và thị trường bất động sản.

Trước những ý kiến trái chiều, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM, cho biết sẽ tiếp thu các ý kiến đóng góp và điều chỉnh bảng giá đất một cách hợp lý. Sở cũng sẽ tính toán các biện pháp hỗ trợ cho những trường hợp gặp khó khăn do quy hoạch treo và không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo dự kiến, bảng giá đất mới của TP. HCM nếu được thông qua sẽ được sử dụng đến hết năm 2025, sau đó thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất mới hàng năm theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, trước khi áp dụng bảng giá mới, cuối năm 2024, thành phố sẽ đánh giá lại để đảm bảo bảng giá đất phù hợp với tình hình kinh tế và không gây ảnh hưởng xấu đến người dân và nhà đầu tư.

Đáng chú ý, việc điều chỉnh bảng giá đất tại TP. HCM là một bước đi cần thiết để đảm bảo công bằng và phù hợp với tình hình thực tế thị trường. Tuy nhiên, để tránh những bất cập và đảm bảo quyền lợi cho người dân, nhà chức trách cần phải lắng nghe các ý kiến đóng góp và thực hiện các điều chỉnh hợp lý, minh bạch. Điều quan trọng là bảng giá đất phải phản ánh đúng nguyên tắc thị trường và không gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đối với đời sống của người dân và sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố.

Bích Ngân